Το δικαίωμα επιφάνειας

ΔΗΜΟΣΙΕΥΤΗΚΕ 5 Σεπτεμβρίου / ΑΚΙΝΗΤΗ ΠΕΡΙΟΥΣΙΑ

ΤΟ ΔΙΚΑΙΩΜΑ ΕΠΙΦΑΝΕΙΑΣ

  

Α. Εισαγωγικές παρατηρήσεις

Το δικαίωμα επιφάνειας είναι εμπράγματο δικαίωμα, θεσμός του βυζαντινορωμαϊκού δικαίου, το οποίο επανεισήχθη στο ελληνικό Δίκαιο με τα άρθρα 18 επ. Ν. 3986/ 2011. Ως θεσμός απαντάται στο Δίκαιο και άλλων κρατών, όπως επί παραδείγματι της Γερμανίας, της Ελβετίας, της Γαλλίας και της Ιταλίας.

 

Β. Τι είναι το δικαίωμα της επιφάνειας

Επιφάνεια είναι το εμπράγματο δικαίωμα φυσικού ή νομικού προσώπου να κατασκευάζει κτίσμα ή άλλο οικοδόμημα σε ξένο έδαφος  που δεν του ανήκει και να ασκεί στο κτήμα τις εξουσίες που παρέχει το δικαίωμα της κυριότητας, αντί καταβολής ανταλλάγματος.

 

Γ. Τρόπος σύστασης

Για τη σύσταση δικαιώματος εμφύτευσης απαιτείται δικαιοπραξία εν ζωή ή αιτία θανάτου, χωρίς ωστόσο τους περιορισμούς της εμφύτευσης.

Απαιτείται να υπάρχει παράδοση και συνιστάται για ορισμένο χρόνο με σύμβαση. Οι διατάξεις για τη μεταβίβαση της κυριότητας ακινήτων με συμφωνία εφαρμόζονται αναλόγως και εδώ. Μπορεί να συσταθεί δικαίωμα επιφάνειας με κληροδοσία. Βασική προϋπόθεση της σύστασης επιφάνειας είναι η καταβολή ανταλλάγματος.

Επιφάνεια μπορεί να συσταθεί και σε έδαφος, συγκύριος του οποίου είναι ο επιφανειούχος. Δεν μπορεί να συσταθεί, αν η κυριότητα επί του εδάφους βαρύνεται με δικαίωμα επικαρπίας ή έχει ήδη επιβαρυνθεί με δικαίωμα επιφάνειας.

Αντιθέτως, δεν μπορεί να συσταθεί δικαίωμα επιφάνειας, αν η κυριότητα επί του εδάφους βαρύνεται με δικαίωμα επικαρπίας ή έχει ήδη επιβαρυνθεί με δικαίωμα  επιφανείας. Επίσης, δεν επιτρέπεται σύσταση δικαιώματος επιφανείας με χρησικτησία.

 

Δ. Δικαιώματα του επιφανειούχου

Ο επιφανειούχος έχει την ακώλυτη χρήση και κάρπωση του πράγματος και άμεση και απόλυτη εξουσία επί αυτού, χωρίς την υποχρέωση παροχής ασφάλειας όπως ο επικαρπωτής. Αν και δεν έχει κυριότητα, έχει εξουσία χρήσης και κάρπωσης και διάθεσης όπως και στην εμφύτευση. Μπορεί, επομένως, να εκποιήσει το πράγμα χωρίς να υποχρεούται να ενημερώσει τον κύριο ή να λάβει τη συγκατάθεσή του, όπως συμβαίνει με την εμφύτευση. Επίσης, δύναται να εκποιηθεί το δικαίωμα της επιφάνειας.

 

Ε. Υποχρεώσεις του επιφανειούχου

Ο επιφανειούχος υποχρεούται να καταβάλει τα δημόσια βάρη, ειδικά το ετήσιο τέλος, όπως ο επικαρπωτής και ο εμφυτευτής. Ειδικότερα, ο επιφανειούχος μέρους οικίας υποχρεούται έναντι του κυρίου αλλά και έναντι επιφανειούχων λοιπών μερών της αυτής οικίας, να διατηρεί το μέρος εκείνο του ακινήτου στο οποίο εκτείνεται το δικαίωμα της επιφάνειας του οποίου είναι δικαιούχος.

 

ΣΤ. Η επανεισαγωγή του δικαιώματος επιφάνειας με το Ν. 3986/ 2011

Ο Νόμος 3986/ 2011 (Μεσοπρόθεσμο Πρόγραμμα), στα άρθρ. 18 επ., επαναφέρει στο ελληνικό Δίκαιο το δικαίωμα επιφάνειας και μάλιστα επί δημοσίων κτημάτων.

Στο άρθρο 18 δίδονται οι ορισμοί: «1.   «Επιφάνεια» είναι το εμπράγματο δικαίωμα φυσικού ή νομικού προσώπου να κατασκευάζει κτίσμα σε έδαφος δημοσίου κτήματος, που δεν του ανήκει, και να ασκεί στο κτίσμα τις εξουσίες, που παρέχει το δικαίωμα της κυριότητας.

«Κύριος» είναι ο κύριος του εδάφους του δημοσίου κτήματος.

«Επιφανειούχος» είναι το πρόσωπο που έχει το δι­καίωμα της επιφανείας.

«Δημόσια κτήματα» είναι τα ακίνητα οποιασδήποτε φύσης που ανήκουν στο Ελληνικό Δημόσιο, σε νομικά πρόσωπα δημοσίου δικαίου, σε δημόσιους οργανισμούς με μορφή νομικών προσώπων ιδιωτικού δικαίου ή και σε εταιρίες που αποκτούν τα ακίνητα των παραπάνω φορέων με σκοπό την εκμετάλλευσή τους. Με απόφαση του Υπουργού Οικονομικών μπορεί να επεκτείνεται η εφαρμογή των διατάξεων του παρόντος Κεφαλαίου και σε ακίνητα κληροδοτημάτων.

«Κτίσμα» νοείται οποιασδήποτε φύσης οικοδόμημα ή εγκατάσταση, ιδίως δε κτίριο, δεξαμενή, υπόστεγο, σταθμός αυτοκινήτων (πάρκινγκ), γέφυρα, σήραγγα, αγωγός, αεροδρόμιο, οδικό, σιδηροδρομικό ή λιμενικό έργο. Το κτίσμα μπορεί να είναι και υπόγειο ή και να είναι ήδη κατασκευασμένο κατά τη σύσταση του δι­καιώματος.

«Εδαφονόμιο» είναι το περιοδικό αντάλλαγμα που καταβάλλεται από τον επιφανειούχο στον κύριο κατά τη διάρκεια του δικαιώματος της επιφάνειας».

 

Έτσι, και με βάση τις νέες ρυθμίσεις, κατά παρέκκλιση των άρθρων 953 και 954 του Αστικού Κώδικα, επιτρέπεται η σύσταση δικαιώματος επιφανείας επί δημοσίων κτημάτων. Το δικαίωμα επιφανείας περιλαμβάνεται στην ακίνητη περιουσία κατά την έννοια του άρθρου 949 του Αστικού Κώδικα.

Η επιφάνεια συνιστάται για ορισμένο χρόνο με σύμβαση. Ωστόσο, υπάρχει αναγκαστική εκ του Νόμου ελάχιστη και μέγιστη διάρκεια. Το άρθρ. 19§2 εδ. β΄ και γ΄ Ν. 3986/ 2011 (όπως αντικαταστάθηκαν από το άρθρ. 3§13α Ν. 4092/ 2012) διαλαμβάνουν ότι «Η επιφάνεια δεν μπορεί να συσταθεί για χρόνο μεγαλύτερο των ενενήντα εννέα (99) ετών και μικρότερο των πέντε (5) ετών. Επιφάνεια που συστήθηκε για χρόνο μεγαλύτερο των ενενήντα εννέα (99) ετών ή μικρότερο των πέντε (5) ετών, ισχύει για ενενήντα εννέα (99) ή πέντε (5) έτη αντίστοιχα».

Τα δε συμβαλλόμενα μέρη μπορούν να επεκτείνουν τη διάρκεια της σύμβασης, ωστόσο υποχρέωση επέκτασης αναλαμβανόμενη εκ των προτέρων δεν δεσμεύει τα μέρη.

 

Ζ. Συμπερασματικά

Το δικαίωμα επιφάνειας είναι ένα εμπράγματο δικαίωμα, θεσμός του βυζαντινορωμαϊκού δικαίου, το οποίο, καίτοι ισχύει σε συγγενείς έννομες τάξεις, είχε καταργηθεί υπό το κράτος του ισχύοντος Αστικού Κώδικα.

Επανεισάγεται με τις διατάξεις του ούτω καλουμένου Μεσοπρόθεσμου Προγράμματος, με σκοπό να συμβάλει στην ευελιξία της αξιοποίησης της περιουσίας του Δημοσίου.

Πράγματι, η επιφάνεια δεν αποτελεί μεταβίβαση, μιας και είναι περιορισμένης διάρκειας, και άρα το περιουσιακό στοιχείο παραμένει στην κυριότητα του κυρίου -εν προκειμένω του Δημοσίου-, με αποτέλεσμα να επιστρέψει μετά τη λήξη της συμβάσεως στην πλήρη και αποκλειστική κυριότητα, νομή και κατοχή του Δημοσίου άνευ άλλου τινός.

Ταυτόχρονα, ο επιφανειούχος είναι απαλλαγμένος από τις υποχρεώσεις και τις δεσμεύσεις του μισθωτή, και ιδίως από την υποχρέωση να λαμβάνει άδεια του εκμισθωτή για τροποποιήσεις, προσθήκες κλπ.

Και αυτός ως θεσμός, απομένει να αποδειχθεί εάν θα εφαρμοσθεί στην πράξη επ’ ωφελεία του Δημοσίου και κατ’ επέκτασιν του κοινωνικού συνόλου.

 

Νικόλαος Π. Νικολακόπουλος, α. Δικηγόρος.

© Δικηγορικό Γραφείο Νικόλαος Α. Ιωάννου & Συνεργάτες